泉源： 民商事裁判规则特别提示：凡本号注明“泉源”或“转自”的作品均转载自媒体，版权归原作者及原出地方有。所分享内容为作者小我私家看法，仅供读者学习参考，不代表本号看法。阅读提示：本文梳理了关于互助开发房地产项目物权归属问题的三个裁判规则：一、互助开发房地产项目取得的土地使用权虽然挂号在一方名下，但属于互助双方的配合产业（主文案例）；二、在未约定为按份共有或者配合共有，当事人也不具有家庭关系的情形下，互助开发房地产项目取得的土地使用权为当事人按份共有（延伸阅读案例1）;三、互助开发房地产项目的收益分配请求权属于债权，而非对互助项目的土地使用权和地上修建物享有物权（延伸阅读案例2）。裁判要旨互助开发房地产项目约定以一方名义管理土地使用权出让手续，该土地使用权虽然挂号在该方名下，但该土地使用权属于双方配合投资互助开发期间所取得的配合产业，并非该方单独所有的产业。

案情简介一、2006年，敬业公司与开发公司签订《房地产项目互助开发协议》,约定双方互助开发房地产，开发公司以自己的名义到场某宗商住建设用地的挂牌出让；开发公司具备房地产开发所需的资质条件，团结开发项目的土地出让、建设审批、衡宇销售等手续均以开发公司名义管理；双方配合为该互助项目提供资金。夏津县人民政府于2007年发表了夏国用（2007）字第094号《国有土地使用权证书》（“94号土地使用权证”），证书纪录的使用权人为开发公司。

二、后双方在推行条约中发生争议，敬业公司向德州中院起诉，请求：排除《房地产项目互助开发协议》；开发公司向敬业公司支付应分得资产的对价款42887283元。开发公司提起反诉，请求：排除《房地产项目互助开发协议》，确认敬业公司无权分配利润；确认94号土地是开发公司独自投资取得的，不属于联营配合产业。三、德州中院认定：94号土地使用权证纪录的国有土地使用权人虽然是开发公司，但实为双方配合投资互助开发期间所取得的配合产业，并非开发公司单独所有的产业，双方均有权利要求支解互助期间所取得的全部产业。

讯断：排除《房地产项目互助开发协议》；开发公司支付敬业公司应分得产业的对价款42410150.73元。四、开发公司、敬业公司均不平，上诉至山东高院。

山东高院认定在实物资产不能实际支解，且在开发公司实际占有控制实物资产的情况下，敬业公司主张应分得资产对价款是正当的。山东高院改判开发公司自支付敬业公司应分得产业的对价款39710150.73元，维持其他判项。五、开发公司仍不平，向最高法院申请再审，主张开发公司是94号土地的唯一使用权人。

最高法院未支持其主张。败诉原因法院认定涉案土地使用权为互助双方配合产业的原因在于:首先，开发公司与敬业公司在互助开发协议中约定：开发公司具备房地产开发所需的资质条件，为互助项目的对外名义开发商，团结开发项目的土地出让、建设审批、衡宇销售等手续均以开发公司名义管理，以确保该互助开发项目的正当性。因此，涉案94号土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司，但实际上为双方推行互助开发协议的效果。

其次，对于涉案国有土地使用权的获得，开发公司与敬业公司均投入了资金。因此，94号土地使用权并非开发公司单独所有的产业，而是双方配合投资互助开发期间所取得的配合产业。实务履历总结北京云亭状师事务所唐青林状师、李舒状师的专业状师团队管理和分析过大量本文涉及的执法问题，有富厚的实践履历。大量办案同时还总结办案履历出书了《云亭执法实务书系》，本文摘自该书系。

该书系的作者全部是北京云亭状师事务所战斗在第一线的专业状师，具有深厚理论功底和富厚实践履历。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力争从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难庞大执法问题，寻求最直接的解决方案。

前事不忘、后事之师。为制止未来发生类似败诉，提出如下建议：一、互助开发房地产项目取得的项目土地使用权虽然挂号在互助一方，但该土地使用权并非该方单独所有的产业，而是互助各方共有的产业，一方无权请求确认该土地使用权属于其单独所有。二、如果当事人在互助开发历程中发生争议，应当尽早协商排除互助开发条约，或者在享有单方排除权的情形下排除互助开发条约，以制止针对未来取得的土地使用权属于互助项目共有产业还是单独所有产业发生争议。相关执法法例《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权条约纠纷案件适用执法问题的解释》第十四条 本解释所称的互助开发房地产条约，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为配合投资，共享利润、共担风险互助开发房地产为基本内容的协议。

法院讯断以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部门就该问题的叙述：关于涉案土地使用权是否为互助双方配合取得的问题。城建公司与敬业公司在互助开发协议中约定：“城建公司具备房地产开发所需的资质条件，为互助项目的对外名义开发商，团结开发项目的土地出让、建设审批、衡宇销售等手续均以城建公司名义管理，以确保该互助开发项目的正当性。”因此，涉案夏国用（2007）字第094号国有土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司，但实际上为双方推行互助开发协议的效果。

对于涉案国有土地使用权的获得，除城建公司投入的资金外，敬业公司亦凭据互助开发协议的约定投入1000万元。因此，涉案夏国用（2007）字第094号国有土地使用权为双方配合投资互助开发期间所取得的配合产业，并非城建公司单独所有的产业。案件泉源淄博市临淄区都会建设综合开发公司与淄博敬业燃料有限公司一般房地产开发谋划条约纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院（2013）民申字第2384号]。延伸阅读裁判规则一：在未约定为按份共有或者配合共有，当事人也不具有家庭关系的情形下，互助开发房地产项目取得的土地使用权为当事人按份共有。

案例1：姜柏佃与曹全金与海南鑫保罗投资开发有限公司合资、互助开发房地产条约纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2014)民申字第466号] 认为，“关于曹全金与姜柏佃对涉案土地使用权是否系按份共有的问题。本案中，曹全金主张与姜柏佃2003年9月9日配合到场竞拍并乐成竞得涉案土地的事实，已被发生执法效力的海口中院1722号讯断所认定，虽曾管理至曹全金、姜柏佃名下的涉案土地使用权被海南省海口市中级人民法院（2008）海中法行初字第26号行政讯断打消，海口市领土治理部门至今未对涉案土地重新举行不动产挂号，但涉案土地使用权证被打消的事实，并不影响曹全金、姜柏佃于2003年9月9日配合到场竞拍并乐成竞得涉案土地事实的认定。

参照《中华人民共和国物权法》第一百零三条的划定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者配合共有，或者约定不明确的，除了共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案中，《协议书》虽表述‘双方配合投资购置该地块土地和新建昆源别墅（暂命名称）’的内容，但从该协议关于投资金额、项目投资股份及投资比例、股份转让、土地证的管理等情况看，均不能直接认定上述的表述即为涉案土地配合共有的约定，至少上述表述对双方是否为配合共有的约定并不明确，在双方不具有家庭关系等特定关系的情况下，二审讯断推定双方的涉案土地使用权为按份共有，在适用执法上并无不妥。”裁判规则二：互助开发房地产项目的收益分配请求权属于债权，而非对互助项目的土地使用权和地上修建物享有物权。

案例2：深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份互助公司、深圳市宝安区福永物业生长总公司、深圳市金安城投资生长有限公司上诉案[最高人民法院(2010)民一终字第45号] 认为，“第一，从双方约定看，凭据双方签订的《互助投资兴建三星花园条约书》的约定，福星公司以提供土地、富山宝公司以提供建设资金作为投资条件，涉案项目所得的利润分成以商住楼销售扣除福永公司挂靠费分成，利润25％归福星公司，75％归富山宝公司，双方配合治理的牢固资产谋划或承包、转让平分成则按福星公司占35％，富山宝公司占65％；随后双方签订的《增补协议》约定，福星公司将其根据上述互助条约书应得的商住楼面积的25％以牢固价钱转让给富山宝公司，但同时明确了双方配合治理谋划之宾馆、商场铺位为双方配合的牢固资产，其产权及利润分成仍为福星公司占35％，富山宝公司占65％，且已售的商住楼的治理收入利润按牢固资产的分成比例即35：65分成；由双方组建物业公司，配合互助治理50年。从上述内容可以看出，双方之间系就互助项目的利润而非不动产物权所作的分配约定，《增补协议》则是对分配比例举行的部门调整。富山宝公司享有的是条约权益，就其性质而言应属于债权，而不是对‘金银城’项目上的土地和地上修建物享有75％的物权。”。

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